Nachrichtenredaktion

Der Gemeinderat von Cromwell profitiert von steigenden GrundstĂŒckspreisen, um eine Reihe von öffentlichen Einrichtungen zu finanzieren, die mehrere zehn Millionen Greenback kosten, sodass seine Steuerzahler immer noch zu den am wenigsten verschuldeten des Landes gehören

Eine Gemeindeausgabe in Höhe von 73,5 Millionen US-Greenback soll der kleinen Stadt Cromwell in Central Otago eine lĂ€ngst ĂŒberfĂ€llige VerjĂŒngungskur geben, und bemerkenswerterweise werden die Zinszahler wenig Schmerz empfinden.

Ein ruhiger GrundstĂŒcksentwicklungsvorstoß des Central Otago District Council (CODC) wird den Großteil der Rechnung bezahlen, obwohl nicht alle erfreut sind.

Die Aufregung beginnt sich in der Stadt zu regen, als PlĂ€ne fĂŒr ein lang erwartetes 16-Millionen-Greenback-Kulturzentrum an einem Seeufer ausgearbeitet werden, das auch ein neues 6-Millionen-Greenback-Museum bieten wird. Diese Projekte belaufen sich auf eine ordentliche zusĂ€tzliche Summe von 9,5 Millionen US-Greenback fĂŒr Projektmanagement, Standortvorbereitung und Landschaftsgestaltung.

Unterdessen schaffen Wellington-Architekten in Cromwells dĂŒsterem Einkaufszentrum aus der Clyde Dam-Ära eine neue Imaginative and prescient fĂŒr ein peinlich veraltetes Merkmal der Stadt. FĂŒr dieses Projekt sind 13,5 Millionen Greenback im Topf plus 5,5 Millionen Greenback fĂŒr ein Ressourcenzentrum. Weitere 12,3 Millionen US-Greenback wurden fĂŒr ein Gemeindedienstzentrum und 11 Millionen US-Greenback fĂŒr eine Bibliothek bereitgestellt.

Die rund 8000 Einwohner von Cromwell sitzen dank eines Booms bei den GrundstĂŒckspreisen auf einer Goldesel. Die NĂ€he der Stadt zu Queenstown und Wanaka, beliebte Radwege, geringe KriminalitĂ€t, Weinberge und Sonnenschein haben die Werte stĂ€rker in die Höhe getrieben als in den drei anderen Stadtbezirken Vincent (Alexandra), Teviot Valley (Roxburgh) und Maniototo (Ranfurly).

Die Vorsitzende des Cromwell Group Board, Anna Harrison, sagt, dass Barreserven bedeuten, dass der Rat keine hohen Kredite aufnehmen muss, um Kapitalprojekte zu finanzieren, und die Kosten fĂŒr die Steuerzahler niedrig halten.

„Wir mĂŒssen jedoch noch die Abschreibung veranschlagen, die nicht aus unseren RĂŒcklagen finanziert wird. Wir bewerten die Kapitalausgaben nicht direkt. Wir verteilen die BewertungsgebĂŒhren auf die Generationen, sodass es generationsĂŒbergreifend wird.

„Die Barreserven, die zur Finanzierung der Investitionsausgaben verwendet werden, werden durch die Abschreibung zurĂŒckgezahlt, die die Zinszahler im Laufe der Jahre zahlen, genauso wie wenn wir externe Kredite aufnehmen wĂŒrden, um Investitionsausgaben zu finanzieren.“

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 Cromwells Einkaufszentrum soll eine 13,5-Millionen-Greenback-Auffrischung erhalten. Foto: Jill Herron

Laut Daten der NZ Taxpayers Union aus dem Jahr 2021 hat das CODC die viertniedrigsten Kreditkosten professional Haushalt im Land. Die Lobbygruppe sagt, dass die nationalen Durchschnittskosten professional Haushalt fĂŒr die Kreditaufnahme der Gemeinde 199 Greenback betragen, gegenĂŒber 3 Greenback in Central.

Seit etwa vier Jahren stÀrkt die faktisch schuldenfreie Gemeinde ihr Bankguthaben durch den Verkauf von öffentlichem Land inmitten eines scheinbar nicht enden wollenden Immobilienbooms.

In Cromwell und in kleinerem Maßstab in Alexandra profitiert es von Joint-Enterprise-Wohnentwicklungen, die KĂ€ufer aufschnappen.

Die Zinsen werden nĂ€chsten Monat noch steigen – durchschnittlich 7,5 Prozent in ganz Central Otago – aber ohne die GrundstĂŒcksgeschĂ€fte wĂ€re diese Zahl viel höher gewesen.

Von Cromwells Wohnsiedlung in der Gair Ave hat der Stadtrat kĂŒrzlich mehr als 9 Millionen US-Greenback aus 78 Abschnitten eingezahlt, und es wird noch mehr kommen, wenn das Projekt seine letzte Section erreicht.

Der 50:50-Joint-Enterprise-Companion ist der in Queenstown ansĂ€ssige Entwickler AC/JV Holdings, der Alistair Hey und dem verstorbenen Clark Proctor gehört. Hey hat das Projekt nach Proctors Tod im Jahr 2020 alleine durchgefĂŒhrt, aber die Partnerschaft wird nicht fĂŒr die letzte Section in der Gair Ave fortgesetzt.

Der Rat lehnt es ab, zu erklĂ€ren, warum, obwohl er sagt, dass es nach einer „erfolgreichen Partnerschaft“ keine Verzögerungen bei der Entwicklung gegeben habe.

Heys Unternehmen Think about Capital befindet sich unterdessen in einer Joint-Enterprise-Unterteilungsentwicklung mit dem Rat in Alexandra.

Hey wurde zweimal wegen Körperverletzung nach Streitigkeiten mit Nachbarn und wegen vorsĂ€tzlicher BeschĂ€digung verurteilt, wurde jedoch vor der Partnerschaft nicht ĂŒberprĂŒft.

Harrison sagt, dass keine Mitglieder „eine Beziehung“ zu Hey hatten, bevor die Mitarbeiter des Charges sein Unternehmen als Companion auswĂ€hlten.

„Die Partnerschaft battle ein intestine geprĂŒfter Prozess, der auf den freien Markt gebracht wurde, und der Bieter mit der höchsten Punktzahl gewann das Projekt. Mit Projekten dieser Artwork sind immer Risiken verbunden, aber alle Marktindikatoren stimmten mit einem erfolgreichen Ergebnis ĂŒberein, sodass es als akzeptables Risiko angesehen wurde“, sagt sie.

Lukrative Übung

Louise van de Voort, Government Supervisor of Planning and Setting von CODC, sagt, wenn die Stadtverwaltung das unbebaute Land verkauft hÀtte, wÀre die Rendite weniger als die HÀlfte von Gair Ave gewesen.

FĂŒr die nĂ€chste Ausbaustufe ist eine „gemischte Wohnungstypologie“ geplant.

Ziel ist eine verstÀrkte Bebauung innerhalb bestehender Stadtgrenzen, wie im Raumordnungsplan der Gemeinde skizziert. Ein neuer 50:50-Companion steht kurz vor der Anmeldung.

FĂŒr den 5,5 ha großen Block des Charges mit 71 Abschnitten zwischen Dunstan Rd und Molyneux Property in Alexandra sind keine Zahlen verfĂŒgbar, was den Steuerzahlern dieses Bezirks zugute kommen wird. Die Verkaufswebsite zeigt jedoch, dass von 51 zum Verkauf freigegebenen Abschnitten nur noch drei ĂŒbrig sind und die Preise bei etwa 370.000 US-Greenback fĂŒr ein 866 mÂČ großes GelĂ€nde angegeben sind.

Bezahlbarer Wohnraum ist in Cromwell seit Jahren so rar wie HĂŒhnerzĂ€hne und ein ArbeitskrĂ€ftemangel ist fĂŒr GeschĂ€ftsinhaber zu einem Teil des Lebens geworden.

Laut Van de Voort haben die Mitarbeiter des Stadtrats nach externen Mitteln gesucht, um bezahlbaren Wohnraum in die Cromwell-Entwicklung aufzunehmen. Es battle immer beabsichtigt, dass Entwicklungen Wohnraum fĂŒr eine breite Bevölkerungsgruppe bieten.

Ein kĂŒrzlich eingereichter Antrag auf den Infrastrukturbeschleunigungsfonds von Kainga Ora wurde jedoch als nicht förderfĂ€hig befunden.

Jetzt, auf Anregung des Central Otago Inexpensive Housing Belief, befragt der Rat die Einwohner von Central Otago, um die UnterstĂŒtzung fĂŒr die Spende von Land von Gair Ave und Dunstan Park an ein Projekt fĂŒr „sichere HĂ€user“ abzuschĂ€tzen. Der Rat sagt, dass die Initiative 8 Millionen Greenback weniger fĂŒr jedes Gebiet fĂŒr lokale Projekte bedeuten wĂŒrde. In der Mitte des offenen Zeitraums der Umfrage hatten 213 Personen geantwortet.

Industriestarke Gewinne

Obwohl Cromwells öffentlich-private Wohnentwicklungen lukrativ waren, steht fĂŒr den Stadtrat von Industrieentwicklern noch mehr auf dem Spiel: grĂ¶ĂŸere LandstĂŒcke zu unterteilen, einzurichten und zu verkaufen. KĂŒrzlich wurden 10 von 30 Industriebereichen fĂŒr 3,4 Millionen US-Greenback in einer Eigenentwicklung an der Cemetery Rd verkauft, gefolgt von 12 weiteren, die alle mehr als die geforderten Preise erzielten, sagt die Immobilienagentur Colliers.

Der Gesamtwert der verkauften Lose – vorbehaltlich der Titelvergabe – betrĂ€gt laut einem Colliers-Bericht etwa 10 Millionen US-Greenback zuzĂŒglich GST. Weitere fĂŒnf GrundstĂŒcke könnten gegen Ende dieses Jahres in Erwartung des Ergebnisses einer ZonenĂ€nderung verkauft werden.

CODC berichtet, dass es ohne Schulden und Barreserven von etwa 14 Millionen US-Greenback in seinen letzten Finanzprognosezeitraum fĂŒr langfristige PlĂ€ne (LTP) eingetreten ist. Die lokale Körperschaft plant weitere 40 Millionen US-Greenback aus kĂŒnftigen GrundstĂŒcksverkĂ€ufen fĂŒr den LTP-Zeitraum bis 2031. Darin enthalten sind die Erlöse aus einem 52 ha großen Block, der auch fĂŒr die industrielle Entwicklung gekennzeichnet ist.

Aber der Rat sagt, dass seine SchĂ€tzung konservativ ist, und GeschĂ€ftsquellen bestĂ€tigen dies, indem sie sagen, dass bei VerkĂ€ufen in der NĂ€he von durchschnittlich 350 bis 550 Greenback/mÂČ ein bis zu fĂŒnfmal so hoher Betrag nicht unrealistisch ist.

Es gibt jedoch Kosten. Auf der Ausgabenseite des LTP veranschlagt der Rat 333 Millionen US-Greenback fĂŒr neue Infrastruktur, um das Wachstum im Distrikt zu bewĂ€ltigen.

Jeder will ein StĂŒck Cromwell

Cromwell ist seit mindestens sechs Jahren eine der am schnellsten wachsenden StĂ€dte des Landes. Als der Increase begann, fĂŒhrten die Entwickler die FĂŒhrung darĂŒber, wo und wie neue HĂ€user und GeschĂ€fte gebaut werden sollten. Als Reaktion darauf startete der Rat vor etwa vier Jahren eine große PlanungsĂŒbung unter dem Titel “Auge in die Zukunft”, um die Kontrolle zurĂŒckzugewinnen.

Der Cromwell-Masterplan und der rÀumliche Rahmen erforderten viele öffentliche Konsultationen, und das in Arrowtown ansÀssige Beratungsunternehmen Rationale hat seit Projektbeginn an der Dokumentation gearbeitet.

In einer ErklĂ€rung zur BegrĂŒndung zu Beginn des Prozesses wurde festgestellt, dass Cromwell Ă€hnlich wie Queenstown und Wanaka von der Wachstumsgeschwindigkeit „etwas ĂŒberrascht“ worden battle.

„Die Entwicklung erfolgte durch mehrere personal PlanĂ€nderungen und groß angelegte AntrĂ€ge auf Genehmigung von Ressourcen.“

FĂŒr die Bezirke Cromwell und Vincent sowie fĂŒr die anderen beiden Bezirke von Central Otago in unterschiedlichen Entwicklungsstadien wurden jetzt RaumplĂ€ne fertiggestellt, in denen Bereiche fĂŒr die Entwicklung markiert und umrissen werden, was wohin gehen kann. Obwohl die PlĂ€ne unerlĂ€sslich sind, scheinen die Mitarbeiter wenig FlexibilitĂ€t zu haben, wenn bestehende AktivitĂ€ten in die Quere kommen.

Der Wurmfarmer Robbie Dick (hyperlinks) und der Tourismusbetreiber Shona Rae mĂŒssen ihre GeschĂ€fte verlegen. Fotos: Jill Herron

Die Umsetzung des neuen Raumplans von Cromwell hat dazu gefĂŒhrt, dass sich drei alteingesessene lokale Unternehmen und Nutzer einer beliebten Motorradstrecke bedroht fĂŒhlen.

Auch der örtliche Friedhof hat trotz einer Pufferzone mit seiner ĂŒppigen Kaninchenpopulation etwas AtmosphĂ€re verloren, da LĂ€rm, Staub und Betonkippplatten der Industrie nĂ€her kriechen.

Ein Metallrecycler wurde aufgefordert, sein GrundstĂŒck auf dem 52 ha großen Block, der fĂŒr die industrielle Entwicklung gekennzeichnet ist, bis 2024 zu rĂ€umen, wobei der GeschĂ€ftsinhaber Graham Rollo ratlos ist, wo er einen alternativen Standort finden kann. Am 16. Juni teilte er Newsroom jedoch mit, dass der Rat nachgegeben und eine VerlĂ€ngerung des Mietvertrags angeboten habe.

Nebenan, bei Central Wormworx, sagt EigentĂŒmer Robbie Dick, dass keine VerlĂ€ngerung gewĂ€hrt wurde, und im Alter von 75 Jahren freut er sich nicht darauf, den florierenden Betrieb zu packen, wenn sein Mietvertrag nĂ€chstes Jahr auslĂ€uft.

Auch der örtliche Motorradclub, dessen Rennstrecke sich auf dem 52-Hektar-Block befindet, muss rĂ€umen, und in der Stadt wurde neben Cromwells ikonischer Huge-Fruit-Skulptur ein Minigolf-GeschĂ€ft des gleichen Jahrgangs wie die Wurmfarm stark reduziert MietverhĂ€ltnis. Dies soll Platz machen fĂŒr einen von RaumplĂ€nen inspirierten „Welt der Unterschiede“-Park, der möglicherweise nie zustande kommt.

Obwohl in den Plan eingefĂ€rbt, rĂ€umt der Rat ein, dass der Park möglicherweise nicht weitergefĂŒhrt wird, sagt aber, dass die Möglichkeit berĂŒcksichtigt werden muss.

Van de Voort bestĂ€tigt, dass der 52 ha große Block von einem lĂ€ndlichen Ressourcengebiet in ein Industriegebiet umgewidmet wird, aber die rechtlichen Verfahren sind noch nicht abgeschlossen.

„Das Cromwell Group Board hat keine Entscheidungen ĂŒber die Entwicklung des Landes getroffen. Entscheidungen ĂŒber PachtvertrĂ€ge werden getroffen, damit der Vorstand das Format der Unterteilungen optimieren kann, wenn er die Entwicklung des Landes in der Zukunft in Betracht zieht. Wenn das Land zum Zeitpunkt der Erschließung besetzt ist, behindert dies wahrscheinlich physische Arbeiten wie die Set up von Infrastruktur und internen Straßen.“

Die beiden umweltorientierten Unternehmen und der Motorradclub haben die Unvermeidlichkeit des Umzugs akzeptiert, aber in der Stadt kÀmpft die entschlossene Cromwell-Minigolfbesitzerin Shona Rae um einen lÀngeren Mietvertrag, um die ZukunftsfÀhigkeit ihres GeschÀfts zu sichern.

Ihr Anliegen ist seit mehr als einem Jahr immer in geschlossenen Sitzungen im Cromwell Group Board hin und her gegangen.

Alle Debatten ĂŒber LandverkĂ€ufe und Erschließung fanden auch in geschlossenen Sitzungen statt, und eine Anfrage des Nachrichtendienstes nach dem Official Info Act (OIA) nach Berichten ĂŒber die Erschließung hat wenig ergeben.

Der Rat verlangte zunĂ€chst, dass Newsroom die Informationen bezahlt, verzichtete jedoch auf die GebĂŒhr angesichts einer Beschwerde, dass sie frei verfĂŒgbar sein sollten.

*Hergestellt mit UnterstĂŒtzung des Public Curiosity Journalism Fund*

Der Rat von Cromwell profitiert von steigenden GrundstĂŒckspreisen, um eine Reihe von öffentlichen Einrichtungen zu finanzieren, die mehrere zehn Millionen Greenback kosten, sodass seine Steuerzahler immer noch zu den am wenigsten verschuldeten des Landes gehören

An eclectic neighborhood cafe serving organic roast and a small breakfast menu. Now serving Porto's Bakery pastries! Shaded Dog-friendly seating outside.
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